Tragbarkeit und Eigenmittel: die zwei Zahlen, an denen es scheitert
Ob eine Bank finanziert, entscheidet sich fast immer an zwei Rechnungen: zwanzig Prozent Eigenmittel und eine kalkulatorische Tragbarkeit von etwa einem Drittel des Bruttoeinkommens. Beide fallen strenger aus, als die meisten erwarten.
Eigenmittel: zwanzig Prozent, davon zehn „hart“
Bei selbstbewohntem Wohneigentum verlangen Banken in der Regel mindestens zwanzig Prozent des Kaufpreises an Eigenmitteln. Die Hälfte davon, also zehn Prozent des Kaufpreises, muss aus anderen Quellen stammen als dem Guthaben der zweiten Säule: Ersparnisse, Säule 3a, Erbvorbezug, Schenkung oder Wertschriften. Die Regel steht in der Selbstregulierung der Bankiervereinigung, und praktisch jedes Institut wendet sie an.
Gerechnet wird mit einem Zins, den Sie nicht zahlen
Die Bank rechnet nicht mit Ihrem tatsächlichen Hypothekarzins, sondern mit einem kalkulatorischen Satz von üblicherweise fünf Prozent. Dazu kommen rund ein Prozent des Kaufpreises für Unterhalt und Nebenkosten sowie die Amortisation. Diese drei Positionen zusammen sollen etwa einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Daran scheitern die meisten Finanzierungen, und nicht am Eigenkapital.
- Kalkulatorischer Zins
- Meist 5 % p. a.
- Unterhalt und Nebenkosten
- Rund 1 % des Kaufpreises pro Jahr
- Zielgrösse
- Höchstens rund ⅓ des Bruttoeinkommens
- Amortisation
- Auf zwei Drittel des Belehnungswerts, in der Regel binnen 15 Jahren
Massgebend ist der Belehnungswert der Bank, nicht der Kaufpreis. Liegt die Schätzung unter dem vereinbarten Preis, müssen Sie die Differenz vollständig aus Eigenmitteln decken. Das ist der häufigste Grund, weshalb eine zugesagte Finanzierung kurz vor dem Notartermin noch kippt.
Diese Beiträge geben den Stand des schweizerischen Rechts allgemein wieder und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Kantonale Regelungen weichen ab. Im Streitfall wenden Sie sich an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen oder an eine Anwältin oder einen Anwalt.