Contester le loyer initial : 30 jours, et comment ils courent
Si vous reprenez un logement à un loyer nettement supérieur à celui du locataire précédent, vous pouvez contester le loyer initial. Le délai est court, la procédure gratuite, et dans les cantons qui imposent la formule officielle, la position de départ est bonne.
- Délai
- 30 jours après la prise de possession
- Autorité
- Autorité de conciliation en matière de bail
- Coûts
- La procédure de conciliation est gratuite
- Base légale
- Art. 270 CO
Quand une contestation est possible
L’art. 270 CO exige l’un de deux motifs. Ou bien vous avez dû conclure sous la contrainte d’une situation personnelle ou familiale difficile, ou de l’état du marché local du logement. Ou bien le bailleur a sensiblement augmenté le loyer par rapport au locataire précédent. Dans les villes où la pénurie est reconnue, le premier motif est admis couramment.
La formule officielle est le levier décisif
Plusieurs cantons, dont Zurich, Genève, Vaud, Fribourg, Neuchâtel, Zoug, Bâle-Ville et Lucerne, obligent le bailleur à communiquer le loyer initial au moyen d’une formule officielle mentionnant l’ancien loyer et le motif de la hausse. Sans cette formule, le loyer n’est pas valablement fixé et le délai de 30 jours ne commence pas à courir. Vérifiez donc d’abord si vous l’avez reçue : elle manque plus souvent qu’on ne l’imagine.
- 1Ressortez la formule et le bail, et notez la date à laquelle vous avez reçu les clés.
- 2Établissez l’ancien loyer. Il figure sur la formule ; sinon, l’autorité de conciliation peut vous le communiquer.
- 3Déposez votre requête par écrit auprès de l’autorité de conciliation du district où se situe le logement.
- 4Continuez à payer l’intégralité du loyer. Une contestation n’autorise aucune retenue.
- 5Présentez-vous à l’audience. Une grande partie des affaires s’y termine par un accord.
La crainte de passer pour un locataire difficile dissuade la plupart des gens de contester. Un congé notifié en réaction à une contestation est annulable (art. 271a al. 1 let. a CO), et une protection particulière contre le congé s’applique pendant trois ans après la procédure.
Ces articles exposent l’état général du droit suisse et ne remplacent pas un conseil juridique dans un cas particulier. Les réglementations cantonales diffèrent. En cas de litige, adressez-vous à l’autorité de conciliation en matière de bail ou à un avocat.