Charge financière et fonds propres : les deux chiffres qui bloquent
L’octroi d’un financement se joue presque toujours sur deux calculs : vingt pour cent de fonds propres et une charge théorique d’environ un tiers du revenu brut. Les deux sont plus sévères qu’on ne l’imagine.
Fonds propres : vingt pour cent, dont dix « durs »
Pour un logement occupé par son propriétaire, les banques exigent en règle générale vingt pour cent au moins du prix d’achat en fonds propres. La moitié de ce montant, soit dix pour cent du prix, doit provenir d’une autre source que l’avoir du deuxième pilier : épargne, pilier 3a, avance d’hoirie, donation ou titres. La règle figure dans l’autorégulation de l’Association suisse des banquiers, et pratiquement tous les établissements l’appliquent.
Le calcul se fait avec un taux que vous ne payez pas
La banque ne calcule pas avec votre taux hypothécaire effectif, mais avec un taux théorique fixé en général à cinq pour cent. S’y ajoutent environ un pour cent du prix pour l’entretien et les charges, ainsi que l’amortissement. Ces trois postes réunis ne devraient pas dépasser environ le tiers de votre revenu brut. C’est là qu’échouent la plupart des financements, et non sur les fonds propres.
- Taux théorique
- Généralement 5 % p. a.
- Entretien et charges
- Environ 1 % du prix par an
- Cible
- Au plus environ ⅓ du revenu brut
- Amortissement
- Jusqu’aux deux tiers de la valeur de nantissement, en règle générale en 15 ans
C’est la valeur de nantissement de la banque qui fait foi, non le prix d’achat. Si l’estimation est inférieure au prix convenu, la différence doit être couverte intégralement par des fonds propres. C’est la cause la plus fréquente d’un financement qui bascule juste avant le rendez-vous chez le notaire.
Ces articles exposent l’état général du droit suisse et ne remplacent pas un conseil juridique dans un cas particulier. Les réglementations cantonales diffèrent. En cas de litige, adressez-vous à l’autorité de conciliation en matière de bail ou à un avocat.