Pflichten als Vermieter: Unterhalt, Nebenkosten, Zutritt
Die meisten Streitigkeiten entstehen nicht beim Mietzins, sondern bei drei Alltagsfragen: Wer repariert was, was darf abgerechnet werden, und wann darf der Vermieter die Wohnung betreten.
Unterhalt
Der Vermieter muss die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und darin erhalten (Art. 256 OR). Der Mieter trägt den kleinen Unterhalt, also geringfügige Reinigungen und Ausbesserungen, die bei gewöhnlichem Gebrauch anfallen (Art. 259 OR). Die Grenze verläuft beim Aufwand und nicht beim Gegenstand: eine neue Dichtung ja, eine defekte Armatur nein.
Nebenkosten
Nebenkosten schuldet der Mieter nur, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich und einzeln vereinbart wurden (Art. 257a OR). Eine Zeile „Nebenkosten“ ohne Aufzählung genügt dafür nicht. Abgerechnet werden dürfen ausschliesslich tatsächliche Aufwendungen für den Gebrauch, etwa Heizung, Warmwasser, Hauswartung oder ein Kabelanschluss, sofern vereinbart. Wertvermehrende Investitionen und die Verwaltungskosten des Eigentümers gehören nicht dazu, und der Mieter darf die Belege einsehen.
Zutritt zur Wohnung
Ein Besichtigungs- oder Kontrollrecht besteht nur mit Ankündigung und zu zumutbarer Zeit, und der Vermieter hat dabei auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen (Art. 257h OR). Ein eigener Schlüssel berechtigt nicht zum Betreten. Ohne Zustimmung ist der Zutritt nur bei Gefahr in Verzug zulässig.
Meldet der Mieter einen Mangel und wird dieser nicht behoben, kann er eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen, rückwirkend ab der Meldung. Rasch auf eine Mängelmeldung zu reagieren, ist deshalb auch betriebswirtschaftlich die günstigere Variante.
Diese Beiträge geben den Stand des schweizerischen Rechts allgemein wieder und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Kantonale Regelungen weichen ab. Im Streitfall wenden Sie sich an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen oder an eine Anwältin oder einen Anwalt.